IREIT Global
annual report 2014
主席与首席执行长
致单位持有人之信函
2015年市場展望
儘管歐洲目前面對經濟不明朗和政治不穩定的局面，
但相對來說，德國維持了作為投資和經商的避風港地
位。根據德國經濟研究所（DIW柏林），德國在2015
年的實際國內生產總值預計增長1.4%
2
。由於被一些
揮之不去的困境所拖累，例如烏克蘭和俄國的緊張
關係、希臘持續惡化的經濟局面、油價走低和通縮
恐懼，歐洲2015年的經濟增長預料將繼續掙扎。
不過，隨著歐洲經濟稍微復甦，對於辦公空間的需求
預計將上揚。所有主要德國城市的租金預料將平均上
漲1.5%
3
。儘管歐洲市場在2015年初的復甦情況預料
將會緩慢，但德國市場的前景看起來一片光明，我們
也有把握能夠取得投資機會。
歐元在2014年較遲時候大幅度走軟。在歐洲央行推出
量化寬鬆政策的背景下，市場預料歐元跟多數貨幣相
比將保持疲弱。由於IREIT來自德國房地產出租業務的
現金流是以歐元計價的，而其房地產又是由歐元計價
的銀行貸款所資助，因此提供了自然的對沖。相比之
下，在信託的層面上，IREIT是以歐元取得可派發收
入，但卻在一年兩次的基礎上以新元派息。基於歐元
疲軟，我們決定為2014和2015年的可派發收入進行全
面對沖，平均對沖率分別約每一歐元1.68新元和每一
歐元1.55新元。此外，我們也密切留意歐元-新元兌換
率，並會在適當時候對未來的可派發收入進行對沖。
另一方面，疲軟的歐元也在推動房地產投資市場。投
資者情緒正在上揚，而向德國銀行借貸的成本則趨向
下行。這對我們未來的收購計劃來說是一件好事。
總的來說，我們相信我們的投資計劃配合謹慎的資本
管理，將能夠讓我們順利履行在未來為我們的單位持
有人盡可能帶來最佳回報的承諾。
致謝
我們謹代表董事會感謝IREIT團隊、專業人士和顧問對
IPO和IREIT的日常運作所作出的貢獻。我們也要感謝
我們的董事會同事所提出的洞見以及對IREIT的付出。
對所有的單位持有人，感謝你們跟我們擁有同樣的願
景；對我們的租戶、商業伙伴和投資者，感謝你們的
支持。董事會對未來充滿憧憬，並且堅信IREIT具備建
立我們的組合和達成目標的市場滲透力與策略。
林國鳴先生
主席
MR Itzhak Sella
首席執行官
2015年3月31日
2 德國經濟研究所（DIW柏林）發佈的新聞稿，2014年12月
3 DG HYP研究刊物，2014年10月
